11 ago. 2010

Parcela con Unidad de Ejecución

La duda que intentaremos resolver a continuación es un poquillo complicada, básicamente porque es un tema más de leyes e posibles cambios en la normativa vigente que de arquitectura propiamente dicha.

Lo vamos a intentar:



Hola acabo de conocer vuestra pagina por la entrevista de punto radio y la verdad me parece una idea genial, sobre todo para ver si nos podéis echar un cable a los que no tenemos ni idea, así que gracias de antemano.

Os explico un poco nuestro caso, nosotros vivimos en un bajo con jardín que hemos puesto a la venta, bueno mejor dicho parece ser que ya hemos vendido, ya que aun no hemos recibido el dinero pero dentro de 3 días hemos quedado para hacer el contrato de arras y formalizar la reserva.

Nuestra idea siempre ha sido comprar un terreno y construir nuestra propia casa; mi duda es la siguiente: tenemos ojeado un terreno que tiene 722m, en el cual según el plan de urbanismo vigente en Santander se pueden construir 2 chales independientes pero el problema es que esta en unidad de ejecución, la verdad es que no tenemos mucha idea de lo que esto significa pero por lo que hemos podido averiguar seria muy complicado a la hora de construir.

Después de interesarnos e ir a urbanismo en Santander para ver como esta el tema, nos han comentedo que en principio en un año mas o menos puede salir el plan nuevo, lo que nos facilitaria mucho las cosas porque el terreno pasaría a ser U1 (actualmente esta calificado como U2) con lo cual no estaría en unidad de ejecución.
La verdad es que el precio es tentador (90000€ los 722m, es decir 45000€ cada comprador, el otro interesado es un amigo nuestro) por lo que estamos muy interesados en comprar pero nos echa para atrás la dichosa "unidad de ejecución". Me gustaría que me explicarais un poco en que consiste este problemilla y que nos aconsejáis, comprar o no.

Muchas gracias,
Un saludo, María



Para empezar vamos a ponernos en situación, para desarrollar el crecimiento de las ciudades, pueblos,... los municipios realizan Planeamientos. Los Planeamientos a su vez se desarrollan mediante Proyectos de Urbanización, en unidades de ejecución. Estas unidades garantizan el reparto equitativo de beneficios y cargas en las distintas parcelas/solares resultantes.

La ventaja de comprar un terreno que entra en el planeamiento de suelo urbano es que las parcelas contarán con abastecimiento de agua, energía eléctrica, pavimentación de calzada y alumbrado público.

En este caso parce que el terreno que estáis estudiando ha sido clasificado en el planeamiento vigente como U2 y van a ser modificado a U1. Tanto el suelo U1 como el U2 son Suelo urbano-Residencial Familiar, la diferencia entre ambas clasificaciones es básicamente la edificabilidad (mayor la de U2) y que en el caso U1 las construcciones deben ser para uso residencial en exclusiva.

Ciertamente no soy una experta en este tema, sin embargo, si os han dicho que en la parcela en cuestión, según el Plan Urbanístico vigente, se pueden construir dos chalets independientes y va a ser modificado a terreno U1 (Residencial-Familiar)no entiendo muy bien el problema aún manteniéndose en clarificación U2.

Creo que de existir un problema es otro o no os lo han explicado bien, cada municipio tienes sus planes y sus normativas y con los datos dados no sé qué más responderos.

Si alguien ve algún error en lo que he escrito por favor que me corrija, si todo esta correcto adelante con la compra y la construcción de los chalets.

Aquí nos tenéis si necesitáis una arquitecto que os haga el proyecto y lleve la obra.

¡¡Mucha suerte!!

2 comentarios:

  1. Hola,

    Este blog me parece una muy buena idea. Qué bueno que en momentos de crisis la gente se escurra un poco el coco y haga cosas como ésta.

    Solamente hay una cosa que me preocupa, y es, la ligereza con la que habéis hablado de comprar o no en este caso.

    Cuando un suelo está en una unidad de ejecución, primero hay que ver qué clase de suelo es ahora mismo. Según parece es URBANO (no se sabe bien si CONSOLIDADO O NO CONSOLIDADO, ya que si hablas de unidad de ejecución es más razonable que sea NO CONSOLIDADO). Otra Opción es que sea URBANIZABLE.

    Es suelo tiene ahora mismo servicios como abastecimiento de agua, saneamiento y alumbrado público? si tiene estos servicios urbanos es "suelo urbano consolidado". Me temo que no los tendrá de modo que hay que llegar a hacerlos (y pagarlos).

    Normalmente en unidades de ejecución se tiene que desarrollar por plan parcial o por plan especial. El proyecto de urbanización no es más que le ejecución fisica del plan parcial/plan especial y ni tiene vinculaciones jurídicas que afecten de verdad a tu parcela, sí el proyecto de reparcelación que viene acompañado del plan parcial.

    Teneis que ver si os permiten construir sin que la mayoría de propietarios se pongan de acuerdo para construir. También cuando un plan general se va a probar normalmente limitan la aprobación de licencias de obras que no sean compatibles con lo que el ayuntamiento quiera desarrollar ahí.

    Mis consejos son:

    1º preguntar si la parcela es suelo "urbano consolidado", si es así y el precio dices que es bueno ADELANTE

    2º si el suelo es "Urbano no consolidado" (tendrás que ceder el 10% de aprovechamiento urbanístico al Ayto. en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción pública del urbanismo...) y hacer tu obra. ADELANTE TAMBIÉN, pero cuenta con que perderás un 10% de "aprovechamiento" que es algo parecido a edificabilidad.

    3º Si el suelo es "urbanizable sectorizado" y dependes de que la mayoría de los propietarios quieran desarrollar la unidad de ejecición o no... TEN CUIDADO, te recomiendo que hables detenidamente con un arquitecto porque en principio sería comprar para muy largo plazo...

    Independientemente, deberás ir al Registro de la Propiedad que te corresponda y ver qué cargas (dinero a pagar o conductos subterraneos, afecciones de cualquier tipo) tiene tu parcela.

    También te recomiendo que si compras al final la parcela, hagas un proyecto de segregación para que jurídicamente no tengas que hacer proindivisos ni nada con tu vecino/primo/amigo.

    Espero haberte ayudado.

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  2. Muchisimas gracias por la ayuda Daniel, nosotros en principio frente a estas dudas escribimos a la gente al mail recomendando enterarse bien en el ayuntamiento, no se pueden contestar estas cosas sin conocer ordenanzas, situaciones actuales del terreno,...

    En este caso parecia que si es urbano consolidado, con lo cual no existe mucho problema en la construcción, otra cosa es que esten ya construidos los abastecimientos de agua, electricidad,....que tenemos ni idea.

    Agradecemos mucho tu respuesta, esperamos que le sea de ayuda a María que seguro que si.

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