23 feb. 2011

Miedo a las grietas

Elena se ha asustado al ver pequeñas fisuras en su nuevo piso viejo, así que nos escribe para tranquilizar sus miedos:
Hola,
Os escribo porque hemos comprado un piso de una casa construida en 1952 en el centro de Madrid. El piso tuvo una ITE negativa por problemas de estructura, en su momento hablamos con el arquitecto que lleva el proyecto de ITE que nos comentó que ya estaba solucionado y nos dijo lo siguiente:
"Al respecto de lo que indica de su intención de compra, indicarle que el edificio en su día sufrió un problema derivado de una inadecuación de la cimentación al terreno de apoyo, problema que era desde el inicio de la construcción. Este problema fue subsanado en la primera fase de la intervención realizada por nosotros en el edificio, y que consistió en recalzar el edificio mediante inyecciones armadas actuando en la totalidad de la cimentación. El tratamiento ha resultado totalmente efectivo, puesto que los movimientos se paralizaron, y desde la finalización de las obras de esa fase ( han pasado casi dos años), no se ha producido ningún nuevo movimiento de este origen. El edificio es seguro desde la actuación realizada."
Con esta información nos decidimos por la compra y lo hemos reformado entero. Llevamos 4 meses viviendo allí y hemos visto que nos ha salido unas fisuras (son más finas que el ancho de un pelo, finísimo, casi imperceptible) en la pintura de debajo de un par de ventanas y en un tabique interior y nos hemos asustado. La pregunta que se nos plantea es si este tipo de intervenciones de recalce del edificio mediante inyecciones armadas actuando en la totalidad de la cimentación son durables y si hicimos bien comprando esta casa.
Como información añadida diré que la casa tiene grietas sobre todo en las fachadas de los patios interiores y ahora tenemos que arreglarlos una vez que se arregló el tema de la estructura, pero al ver estas pequeñas fisuras nos hemos preocupado.
Muchas gracias!

Lo primero, enhorabuena por tener casa. Os preocupa que os hayan aparecido fisuras, pero teniendo en cuenta que la obra está recién terminada, es normal que aparezcan este tipo de cosas, y más en los planos de fachada, puesto que son las que soportan la diferencia de temperatura y humedad entre el interior y el exterior. Las ventanas son huecos en el muro, y ahí se pueden producir también condensaciones, aparte de los movimientos típicos de apertura y cierre de la ventana, que aunque sea una tontería, produce vibraciones que pueden hacer que aparezcan estas fisuritas, que son de acabado, y por lo pronto, no son graves ni mucho menos. Si estas fisuras pasasen a la categoría de grietas, lo veríais en seguida puesto que una grieta es aquella fisura que ocupa toda la anchura del elemento (fachada, pilar, viga) con unas características propias…vamos, que puedes ver a través de ella. Por estos motivos, no os tenéis que preocupar en ese aspecto.
Estáis preocupados por la situación de la estructura del edificio en general. Bien, vamos a desglosarlo, explicándoos los pasos que se siguen respecto a una ITE, con vuestro caso en particular.
El primer paso es la elaboración de la ITE, que al salir negativa, se tuvieron que tomar las medidas oportunas para conseguir la estabilidad e idoneidad estructural del edificio. Por lo que según decís consistió en la consolidación y adecuación de la cimentación al terreno. Una vez realizada esta operación, el edificio tiene que volver a pasar la ITE. El arquitecto que os dio esa respuesta os dijo que fue positiva, lo que supone que el edificio ya no tiene ninguna deficiencia por lo que es seguro desde el momento en que pasó el proceso de la ITE. De haber seguido habiendo problemas, se tendrían que haber solventado, y así hasta conseguir una ITE favorable.
Estas operaciones de consolidación estructural tienen que pasar varios filtros para conseguir el aprobado administrativo, tales como, en vuestro caso, el Colegio de Arquitectos, el Ayuntamiento, la Aseguradora, el arquitecto que lo firma, la constructora, en fin, que existe mucha gente involucrada en un proceso constructivo, cada cual con sus responsabilidades juridico-legales. Por otra parte, os preocupa este tipo de operaciones, que no dejan de ser una rehabilitación como pueda ser la de una catedral, a otro nivel, pero de la misma seriedad proyectual y constructiva. Por esto os decimos que la actuación, si ha seguido los pasos requeridos (y así ha debido ser puesto que tiene una ITE favorable), es segura. Posteriormente a este tipo de intervención por seguridad y hasta tener la certeza de que dicha operación ha tenido éxito, se colocan unos testigos para hacer un seguimiento de las grietas. Estos testigos son unas pajaritas de cemento, que si se rompen, es que el edificio todavia es inestable. Las grietas que existen en las fachadas son las que sirven de "termómetro" del edificio, las que dan una primera pista de lo que le está ocurriendo, por lo que seguramente sean las grietas que aparecieron en su día antes de asegurar la cimentación. Por eso el arquitecto a quien preguntasteis sabe que no ha habido posteriores movimientos, porque si esos testigos se hubieran roto habría sido necesaria otra intervención, que no ha tenido lugar según el arquitecto, por lo que vuestra compra fue segura.
Esperamos haberos servido de ayuda!

5 comentarios:

  1. Muchísismas gracias, la respuesta me ha tranquilizado mucho y muchas felicidades por el blog, me parece fantástico y muy original.
    Saludos,

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  2. BUENAS TARDES:

    INTENTARE RESUMIR EL PROBLEMA QUE ME OCUPA.

    HASTA EL DIA DE HOY NO SOY INFORMADA, POR NINGUN MEDIO, POR LOS REPRESENTANTES DE LA JUNTA DE GOBIERNO DE MI COMUNIDAD, NI POR EL ADMINISTRADOR-SECRETARIO DE LA MISMA SOBRE GASTOS GENERADOS DESDE EL 02-02-11 EN QUE EMPEZARON A APUNTAR BAJOS DE EDIFICIO Y A METER MATERIAL EN LOS MISMOS HASTA EL DIA DE HOY QUE YA VAN POR LA 2ª PLANTA DE UN EDIFICIO DE 4 PLANTAS MAS 3 LOCALES EN LOS BAJOS.

    EXISTE I.T.E POSITIVA PASADA EN DICIEMBRE 2010 Y HASTA LA FECHA, NO HE VISTO LA MISMA, NI LICENCIAS OBRA, NI PROYECTO ARQUITECTO, NI CONDICIONES DE PAGO, NI MEDICIONES, NI CERTIFICACIONES.....NADA DE NADA.

    NOS HAN APLICADO DERRAMA SIN MAS, SUPERANDO LAS 3 CUOTAS DE UNA CUOTA NORMAL SIN DOCUMENTACION ALGUNA A LA VISTA.

    OS AGRADECERIA VUESTRA OPINION U CONSEJO AL RESPECTO.

    GRACIAS.

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  3. Hola anónimo,

    Agradeceríamos que nos enviaras la duda al mail dudas@tengounprimoarquitecto.com

    los comentarios son para tratar el tema que pertoca.

    muchas gracias!

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  4. AHHHH.

    DE ACUERDO.

    LO SIENTO.

    GRACIAS.

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  5. Hola,
    os comento, como he leido anteriormente mi caso parece similar. Estoy por comprar un piso, que en la primera visita he visto que tenia grietas en el interior, alguna grande que iba desde la habitacion al baño contiguo, he notado que en el baño la grieta va en escalera siguiendo los azulejos y tiene unos milimetros de ancho. Y he visto alguna cerca de las ventanas que entiendo que puede ser por condensación, y otra en la sala de unos 50 cm de longitud y de manera vertical. La mas grande que va de una habitación al baño tendra unos 2 metros aprox de largo. El asunto tambien que me preocupa es que el edificio esta frente a un cauce de un rio que esta casi seco pero que supongo debe repercutir en la composicion del suelo. La verdad es que se muy poco del tema y me preocupa comprarme un piso que me va a generar gastos y dolores de cabeza cuando lo que se espera es lo contrario.
    Muchas gracias

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