26 may. 2011

Alteraciones en la parcela durante construcción de vivienda

Buenas tardes, nosotros compramos una parcela, y encargamos a un arquitecto los planos de la casa, cuando ya estaban hechos, y pedidas todas la licencia y empezamos a construir, resulta que no había medido la parcela y resultó que no era como en la escritura de compra-venta, el vecino lindante se había apoderado de unos metros.

Total, que sobre la marcha se hicieron unos cambios, como hacer la casa más larga y estrecha, que quedó con los mismos metros. El voladizo más corto, para que no pasara de los metros lindantes con el vecino ( que nos había quitado los metros). Y luego cambiamos en el interior algunas cosas, como la cocina más grande, por que no se hizo la habitación que iba al lado, por tanto en el pasillo quedó solo una puerta.
Mi duda és: Ahora para pedir el alta de la casa en el Ayuntamiento, que no concuerda con los planos que se presentaron en su dia, qué deberiamos hacer?, ir al Ayuntamiento y explicar el caso, me imagino que nos pondran una multa, o nos pueden hacer tirar la casa?
O seria mejor hacer la rectificación de los planos antes por otro arquitecto, por que está claro que el primero no se enteraba, y nosotros lo dejamos todo en sus manos que para algo era el experto, pero que no modificó los planos mientras se hacía la casa, ni dijo nunca que se tuviera que hacer.

Tenemos este problema desde hace ya 20 años, estamos pagando el IBI de la casa, aunque no la hemos dado de alta, ni retirado el aval de obras, pero ellos nos cobran por la parcela y por la casa.

La situación que nos expone Cristina es más habitual de lo que parece. Antes que nada quiero tranquilizarla ya que ha pasado bastante tiempo desde la finalización de la obra y, por lo tanto, en ningún caso el Ayuntamiento va a ponerles ninguna multa ni les van a hacer derribar la casa ya que ha prescrito el plazo para iniciar un expediente de disciplina urbanística.

A partir de aquí, y viendo que han llegado a esta situación como consecuencia de haber cometido varios errores, vamos a tratarlos por partes.

En primer lugar vamos a aclarar el procedimiento a seguir para legalizar la construcción de una vivienda:

- El cliente contrata un arquitecto que redacta el proyecto asegurándose que la vivienda cumpla con los parámetros que recoja, entre otras, la normativa urbanística municipal. Por ejemplo, la distancia a los límites de la parcela, la ocupación (% de superficie máxima que puede ocupar el edificio) o la altura, entre otros.

- Se tramita una licencia de obras en el Ayuntamiento, donde un Arquitecto Municipal revisa el proyecto y verifica que se cumplen todos los requisitos legales para construir la vivienda.

- Una vez finalizada la construcción el arquitecto responsable de la obra emite un Certificado de Fin de Obra en el cual se indica que la obra está terminada y que se ajusta a lo establecido en el proyecto.

- Se tramita una licencia de primera ocupación para la cual un técnico municipal revisa la obra para comprobar que se ajusta al proyecto por el cual se obtuvo licencia de obras.

En este caso se cumplieron los dos primeros puntos pero el arquitecto se desvinculó de la obra durante su ejecución.

Justamente, aquí es donde suelen empezar los problemas ya que el arquitecto es el responsable de controlar que los cambios que se realicen sigan ajustándose a las diferentes normativas.

Llegados a este punto, para evaluar la gravedad del problema habría que revisar el proyecto y realizar una visita a la casa para comprobar los cambios que se han realizado. Pero para una primera aproximación nos serviremos de la información que nos han enviado.

Los cambios que se han realizado son:

- Modificar las proporciones de la ocupación de la casa (hacerla más larga y estrecha) sin aumentar los metros cuadrados.

- Acortar el voladizo para no invadir los metros lindantes al límite de parcela.

- Modificación de la distribución interior (eliminar una habitación añadiendo espacio a la cocina).

En un principio parece que el edificio que construyeron no incumple ningún parámetro ya que no se ha aumentado la superficie y se han respetado las distancias a los límites. De todas maneras es necesario insistir en que para estar seguros habría que revisar tanto el proyecto como la obra.

Si este es el caso, en que las modificaciones realizadas son totalmente legales, habría sido suficiente con presentar las modificaciones al Ayuntamiento al finalizar la obra y se hubiese cerrado el trámite y dado de alta la casa.
Si se hubiese realizado modificaciones ilegales se habrían tenido que rectificar para obtener la licencia de primera ocupación.
De todas formas, hace veinte años los Ayuntamientos no llevaban un control tan exhaustivo de las obras y probablemente por este hecho a día de hoy todavía no os han reclamado la finalización del trámite.

Por otra parte está el tema del IBI. Si estáis pagando la contribución de la casa y de la parcela es que ya está dada de alta. La explicación es que el Catastro realiza regularmente revisiones actualizando los datos que tienen del territorio. O, dicho de otra forma, los técnicos pasaron por delante de vuestra parcela, vieron la casa y la introdujeron en la base de datos. Automáticamente, al año siguiente os llegó la primera contribución.
Llegados a este punto debéis valorar la opción de dejarlo todo como está ya que la infracción urbanística (sería de tipo leve) ha prescrito y además, según nos explicáis, estáis al corriente de la contribución por lo que habéis construido.

Otra opción (la más aconsejable) es que vayáis al Ayuntamiento y expongáis vuestro caso. De esta manera os asegurareis que los datos del Catastro estén en orden y a lo mejor podréis reclamar la devolución del aval. Cabe la posibilidad que os pidan planos del edificio construido, esto ya dependerá del propio Ayuntamiento.

Por último, aconsejaros que reviséis los límites de propiedad con el vecino ya que si se “apoderó” de unos cuantos metros de vuestra parcela (no indicáis cuantos) podríais reclamarlos, aunque esto ya es una pregunta para un primo abogado...





2 comentarios:

  1. si e lvecino se ha "apropiado" de suelo que no es suyo, bonita manera de expresar un delito, deberiais comunicarselo al vecino, en primera instnacia, intentar llegar a un acuerdo amistoso con el, por supuesto, sino porque además, estais pagando por una parcela mayor que la que teneis. quizas esto ahora ya os de un poco igual, pero creo que es mejor dejar las cosas claras. si se lo ha aporpiado, que lo legalice y lo deje como dios manda.

    ResponderEliminar
  2. Yo no soy el "primo abogado", pero el tema de la ocupación de la parcela tiene una vertiente parecida a la de la prescripcoón: una manera de conseguir la propiedad inmobiliaria es la ocupación. Si alguien se ha pasado "muchos" años ocupando una parcela o una casa sin que nadie diga nada, tiene derecho a reclamarla como propia.

    Ya no me acuerdo de los plazos, pero así a bote-pronto, yo creo que esos 20 años dejan la propiedad en manos del vecino si no hubo mala fe, y todavía no es del vecino si hubo mala fe.

    Desde un punto de vista ético-vecinal, como dice "Anónimo", lo primero sería hablar con el vecino. Yo antes consultaría a un abogado.

    ResponderEliminar