Compra de una parcela

Hemos recibido hace poco un mail de Esther en el que nos preguntaba sobre la compra de una parcela en un pueblo para construir una casa. Sobre que papeles tienes que pedir para comprobar que todo esté en regla.

Hemos contado con la colaboración de la arquitecta catalana Sònia Pintó Grau para darnos esta respuesta.

Para saber que se puede construir en una parcela tienes dos opciones.

La primera es consultar tu misma la normativa urbanística, mediante una consulta con un técnico municipal del ayuntamiento o vía internet en la propia página del ayuntamiento. La segunda es pidiendo un Certificado de Régimen Urbanístico, que es un documento que emite el ayuntamiento donde se recoge toda la información urbanística de la parcela, el aprovechamiento, los servicios de los que dispone, si está afectada por alguna figura de planeamiento urbanístico o si tiene abierto algún expediente de disciplina.

Con esto tendrás las reglas con las que se puede construir en tu parcela, después depende de la habilidad del arquitecto que el proyecto salga mejor o peor. Por ejemplo, si es una parcela con mucha pendiente o si la orientación la favorece, esto no te lo dirán en el ayuntamiento (a no ser que el arquitecto municipal se estire un poco jejeje). Siempre puedes volver a consultar al primo arquitecto o a algún arquitecto de confianza cuando tengas los datos exactos.

Es muy importante que te asegures que la parcela tenga la condición de solar, o de cuales son los requisitos que le faltan. Se entiende por solar cuando la parcela tiene una urbanización finalizada y todos los servicios disponibles. Si esto no es así te tocará pagarlos, tanto la acera (o calle entera si fuera necesario) como el suministro de luz, agua, desguaces, teléfono o gas. Y no es nada barato. De hecho el precio de la parcela depende siempre del grado de urbanización que esta tenga.

Una vez hayas decidido si la parcela te interesa hace falta que mires los documentos que acreditan la propiedad y el tema económico:

En primer lugar la escritura de la parcela.

Las datos de la hipoteca, en caso de subrogación

Para saber las cargas que pueda tener la parcela tienes que pedir la nota simple del registro. Allí constan las cargas que tiene la finca, si está hipotecada etc…

Para saber si el propietario está al día de la contribución tienes que pedirle el último recibo del IBI (Impuesto de bienes inmuebles). El vendedor tiene que hacerse cargo del pago de estos impuestos hasta el año en curso del momento de la compraventa. El notario se lo exigirá. En el momento de la compraventa hay que evitar exonerar al vendedor de cualquier pago, ya que sino tendrás que sino te tocará asumir las deudas.

También puedes pedir un certificado catastral. Si no lo haces tu lo hará el notario antes de firmar, pero así tendrás la información exacta (superficie y características, propietario…) de la finca que vas a comprar. También puedes pedir el numero de referencia y consultarlo tu misma en la página http://www.sedecatastro.gob.es/

Es importante que tengas en cuenta que una vez hayas edificado tendrás que dar de alta la vivienda en el catastro y por tanto la contribución subirá.

Finalmente, para tener una referencia del precio, si está ajustado o no, debería hacerse una tasación.  Normalmente cuando se pide una hipoteca es el mismo banco quien impone la empresa que tasa, y por eso, muchas veces están condicionados por la entidad financiera. La factura igualmente la asume el comprador. Si la compra de la parcela no se tiene que hipotecar no es necesaria la tasación pero siempre vale la pena hacer la consulta a algún experto para saber que el precio no es exagerado (en caso que estés dudando, claro) De hecho el precio del suelo es libre (excepto el de protección oficial) y la tasación es un estudio (más bien relativo) de las transacciones efectuadas lo más cerca posible y por tanto puede variar mucho en función de la oferta y la demanda.

A continuación adjuntamos un enlace de la Generalitat de Catalunya que asesora sobre la compra de una vivienda, que aunque no es lo mismo hay algunos datos que te pueden servir:

http://www10.gencat.cat/WebAcollida/AppJava/es/Menu_Principal/Habitatge/La_compra.jsp?pag=tcm:394-87644-64&pagindex=tcm:394-87640-64